Оренда земельної ділянки

Роман Щудло

Хто не любить землі, той її не потребує мати.
Ольга Кобилянська "Земля".1902

Предмет оренди

В час коли вартість землі зросла за один рік вдвічі, а за час незалежності в десятки разів необхідність оренди землі, як одного з найбільш ефективніших інструментів ведення бізнесу, зростає.
Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та інших видів діяльності. При цьому власник земельної ділянки, який передав її в оренду іншій особі стає орендодавцем, а той, хто орендує земельну ділянку згідно з договором оренди землі – орендарем. Такі відносини оформляються відповідним договором. Таким чином, орендодавець і орендар, створюючи земельні орендні правовідносини, виступають при цьому їх учасниками.

Відносини пов’язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України іншими законами. Земельний кодекс України закріпив право оренди земельної ділянки як самостійний різновид права користування землею, встановивши при цьому, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. На даний момент діє Закон України «Про оренду землі» (далі Закон) у новій редакції № 1211-IV від 2 жовтня 2003 року (зі змінами).

Постановою Кабінету Міністрів України від 22.02.2008 р. № 90 затверджено Порядок проведення земельних аукціонів (далі – Порядок № 90). Порядок № 90 визначає процедуру підготовки, організації та проведення земельних аукціонів для продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або права на їх оренду (крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, що підлягають приватизації). Але дію Порядку № 90 зупинено Указом Президента України від 07.04.2008 р. № 309/2008. На сьогодні подальша доля порядку проведення земельних аукціонів невідома.

Що мається на увазі під поняттям «договір оренди землі»? Відповідно до ст. 13 Закону договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар — використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору і вимог земельного законодавства.


Сторони

Відповідно до положень Закону України „Про оренду землі“, укладати договір оренди землі можуть власники землі (фізичні та юридичні особи) або уповноважені ними особи.

Орендодавцем може бути

1. Громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки;
2. Органи місцевого самоврядування (сільські, селищні, міські ради) щодо земельних ділянок комунальної власності;
3. Органи державної влади (районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації; Рада міністрів АРК, КМУ) щодо земельних ділянок державної власності.

Орендар – це особа, яка бере у тимчасове користування за певну плату земельну ділянку.

Орендарями здебільшого виступають юридичні особи, а також громадяни (фізичні особи). Якщо йдеться про оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то слід пам'ятати, що відповідно до чинного законодавства юридичні особи можуть бути орендарями лише за умови, що в їхніх установчих документах передбачено такий вид діяльності. Фізичні ж особи мають право орендувати землю у такому випадку лише за наявності відповідної кваліфікації або досвіду роботи в сільському господарстві.


Процес

Щоб отримати/передати землю в оренду необхідно, по-перше, знайти особу (фізичну або юридичну), яка погодиться взяти/передати належну власнику землю в оренду за певну орендну плату. По-друге, залежно від того, який документ засвідчує право власника на землю (сертифікат чи державний акт), укласти з такою особою договір оренди землі чи договір оренди земельної частки (паю).

Згідно зі ст. 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК) передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог Закону № 161.


Строк дії

договору оренди землі встановлюється за домовленістю між сторонами, але не більше як на 50 років. Варто мати на увазі, що коли строк оренди є надто малим, то орендар не завжди може бути зацікавленим у дбайливому використанні орендованої землі. Натомість тривалий строк оренди землі може не відповідати інтересам власника землі. В сучасних умовах доцільніше передавати землю в оренду на строк від 3 до 5 років. Як показує практика, такий строк влаштовує і власників землі, і орендарів.

Продовження дії договору

Судова практика схиляється до того, що відновлення (продовження) договору оренди землі не може бути автоматичним. При цьому для відновлення права оренди земельної ділянки відповідно до земельного законодавства необхідна наявність наступних юридичних фактів:
1) орендар продовжує користуватися виділеною ділянкою;
2) сторони сумлінно виконують свої зобов'язання за договором;
3) відсутнє письмове повідомлення органу місцевого самоврядування (або держадміністрації) про відмову відновити договір;
4) орган місцевого самоврядування за наслідками розгляду звернення орендаря ухвалює рішення про відновлення договору;
5) сторони укладають відповідний договір (тобто або новий договір оренди або додаткову угоду до старого договору), яка реєструється відповідно до закону.
Слід також додати, що сама по собі конструкція «відновлення» дійсно передбачає якийсь процес, а не фіксацію певного статусу (на відміну від «вважається продовженим»). Разом з тим, без чіткого нормативного врегулювання процедури відновлення договорів оренди землі подібні проблеми у орендарів виникатимуть і надалі.

Суттєві умови

При укладенні договору оренди землі слід переконатися, що в ньому відображено всі суттєві умови оренди, передбачені ст. 15 Закону. Відсутність однієї з таких умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору, а також визнання його недійсним відповідно до Закону.

Згідно зі ст. 15 Закону № 161 істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду, а також відповідальності за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендареві;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частин;
- відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з вищезазначених істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема, якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони та поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, які можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є також такі документи:

- план або схема земельної ділянки, що передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у його використанні й установлених земельних сервітутах;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт прийому-передачі об'єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом № 161.
Якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, направлені на охорону й поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендареві витрат на такі заходи.

З огляду на те, що землі південних регіонів України знаходяться в зоні ризикованого землеробства, у договорі оренди необхідно передбачити форс-мажорні обставини. Буде правильним вказати в ньому і хто несе ризик у разі випадкової загибелі або ушкодження об'єкта оренди, а також чи буде об'єкт оренди застрахований і яка сторона бере на себе зобов'язання страхування об'єкта (ст. 12 Закону).

Крім того, у договорі оренди землі необхідно відобразити положення ст. 9 Закону про переважне право орендаря на одержання орендованої земельної ділянки у власність, згідно з якою «орендар, який відповідно до Закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) — якщо його пропозиція дорівнює пропозиції, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону)».

Згідно зі ст.21 Закону «розмір, форма і терміни внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди». Якщо сторони домовились, що розрахунок розміру орендної плати за землю буде здійснюватися з урахуванням індексів інфляції, то ця умова має бути відображена у договорі оренди. У разі якщо орендна плата здійснюватиметься у натуральній формі або шляхом надання послуг, доцільно в договорі або додатку до нього вказати кількість сільгосппродукції або перелік послуг та їхню вартість. Це допоможе надалі уникнути непорозумінь і суперечок у питанні оплати за оренду.


Державна реєстрація

Договір оренди землі в обов'язковому порядку підлягає державній реєстрації. Якщо його не зареєстровано, він вважається таким, що не набрав чинності. Договір оренди землі діє від дня його державної реєстрації. Договір суборенди також підлягає державній реєстрації.

Орендар, який уклав договір на оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, зобов'язаний у п'ятиденний строк після його реєстрації представити копію договору у відповідний орган податкової служби.

Для державної реєстрації договорів оренди фізична особа (заявник) подає особисто чи надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів:

- заяву про державну реєстрацію договору оренди;
- договір оренди (у трьох екземплярах);
- план (схему) земельної ділянки, що надається в оренду (у трьох екземплярах);
- рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності;
- результати конкурсу чи аукціону - у разі отримання права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах;
- копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.

Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, що надається в оренду, на місцевість - у разі невизначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки - у разі надання його в оренду зі зміною цільового призначення.

Всі представлені заявником документи формуються в окрему реєстраційну справу. Державний орган земельних ресурсів в 20-денний строк перевіряє представлені документи на відповідність чинному законодавству й за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обґрунтований висновок про відмову в такій реєстрації й передає реєстраційну справу відповідно до виконавчого комітету сільської, селищної та міської ради, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови в такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується в 10-денний строк гербовою печаткою й підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міських державних адміністрацій або уповноваженої посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх екземплярах договору оренди.

Передача об'єкта оренди орендареві здійснюється орендодавцем у строки й на умовах, які визначені в договорі оренди землі, за актом прийому-передачі.

Цікаво...

Державний реєстр земель складається з двох частин:
а) книги записів реєстрації держаних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;
б) Поземельної книги , яка містить відомості про земельну ділянку.
Постановою Кабінету Міністрів України від 17.07.03 №1088 «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі держаного земельного кадастру» встановлено, що до створення Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно Центр державного земельного кадастру проводить реєстрацію земельних ділянок та прав на них шляхом внесення записів про реєстрацію земельних ділянок і прав на них до бази даних державного реєстру земель.

Згідно з Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Держкомзему України від 02.07.03 №174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель», зареєстрованим в Мін’юсті України від 25.11.03 за №641/7962 (далі – Тимчасовий порядок) видачу та реєстрацію договорів оренди землі здійснюють структурні підрозділи Центру державного земельного кадастру шляхом внесення записів про державну реєстрацію до відповідних розділів книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.

Відповідно до вимог статті 125 Земельного кодексу України право власності та право постійного користування земельною ділянкою (у тому числі на умовах оренди) виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його держаної реєстрації.
Отже, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації, що здійснюється відповідно до Тимчасового порядку.


Нотаріальне посвідчення

Досих пір точиться жвава дискусія щодо обов'язковості посвідчування договору оренди землі. Суть у тому , що ст. 14 Закон України «Про оренду землі» (далі – Закон про оренду) містить досить просте положення, що «договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально», але ч. 2 ст. 290 ГКУ наголошує, «оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається» Закону про оренду землі заперечує й абзац «б» пп. 9.1.4 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб»: «Договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню», а п. 1.10 Закону про доходи говорить, що: «Нерухоме майно (нерухомість) – об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля», отже виникає колізія...її намагаються вирішити Держкомзем та Мін’юст України, які в своїх листах пояснили, що Закон ппро оренду землі є спеціальним Законом, а ст 4 ГКУ встановлює що земельні відносини не є предметом цього кодексу.

Тому обов'язкове нотаріальне посвідчення не вимагається. Хоча можливість визнання договору недійсним все ж таки є. Ми все ж таки радимо в такій ситуації не поскупитись на держмиті, а забезпечити себе і орендовану землю захистом від небажаних дій другої сторони та рейдерів.


Орендна плата

Згідно зі ст. 21 Закону № 161 річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, що надходить до відповідних бюджетів:
- не може перевищувати 12 % їх нормативної грошової оцінки;
- не може бути меншою: - для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України “Про плату за землю от 03.07.92 г. № 2535-ХІІ (далі - Закон № 2535);
- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється 3аконом № 2535.


Сплата державного мита

Статтею 31 Закону "Про нотаріат" від 02.09.93 р. № 3425 встановлено, що приватні нотаріуси за вчинення н;отаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між нотаріусом та громадянином або юридичною особою. Крім того, відповідно до Указу "Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій" від 10.07.98 р. № 762/98 розмір плати, яка справляється за вчинення нотаріальних дій приватними нотаріусами, не може бути менше від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.

За нотаріальне посвідчення державне мито складає 0,01 % від грошової оцінки земельної ділянки. В разі, якщо ж грошова оцінка не проводилася, мито складає 1 % від суми угоди (за весь період дії договору оренди), але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. І якщо договір посвідчений нотаріально, то в разі невиконання орендарем своїх зобов'язань за таким договором, за наявності підтверджуючих документів нотаріус має право вчинити виконавчий напис. За таким написом заборгованість з орендної плати може бути стягнена з боржника в безспірному порядку, минаючи суд.

Документами, що підтверджують безспірність заборгованості по орендній платі, коли орендодавець - фізична особа, є: лист-повідомлення, яким орендодавець повідомляє орендаря. В листі вказується сума заборгованості з орендної плати, зазначається строк, відколи виникла заборгованість і протягом якого її треба погасити, а також зазначається, що у випадку несплати заборгованості буде вчинений виконавчий напис. Також він містить розрахунок заборгованості з орендної плати з зазначенням суми й строку, відколи ця заборгованість виникла.



Плата (податок) за землю

Плату за землю в Україні введено з 1 липня 1992 року відповідно до Закону України від 03.07.92 р. № 2535-ХП "Про плату за землю". 31 січня 1997 року набрала чинності нова редакція Закону України "Про плату за землю" від 19.09.96 р. № 378 ВР, яким було змінено ставки земельного податку та порядок справляння цієї плат пільги щодо оподаткування землі та відповідальність платників, а також визначено,» використання землі в Україні є платним.

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, а земельна частка (пай), перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди.

Платником є власник земельної ділянки і землекористувач, у тому числі оренда;

Плата за землю справляється у двох формах:
- земельний податок;
- орендна плата.

Земельний податок сплачують власники земельних ділянок та землекористувач ( крім орендарів та інвесторів - учасників угоди про розподіл продукції.

За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата за землю.

У разі якщо орендодавцем землі є відповідна місцева рада, то орендар, уклавши з нею договір на оренду землі, самостійно сплачує орендну плату за землю на бюджетний рахунок відповідної ради, на території якої знаходиться земельна ділянка. Розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності не може бути меншим відповідного розміру земельного податку і справляється винятково в грошовій формі.

У випадку коли орендодавцем є власник землі, то орендар, уклавши при цьому з ним договір на оренду землі, сплачує власнику орендну плату за землю, а власник, у свою чергу, сплачує на бюджетний рахунок відповідної ради, на території якої знаходиться земельна ділянка, земельний податок.

Щодо плати за землю підприємствами, установами та організаціями, які є орендодавцями, що користуються пільгами по платі за землю, але надають земельні ділянки в оренду іншим юридичним особам, бюджетним установам, що в свою чергу, в установленому порядку звільняються від сплати земельного податку, то пільги встановлено лише платникам земельного податку.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, який включає дані реєстрації права власності, права користування землею та договорів на оренду землі, обліку кількості та якості земель, бонітування ґрунтів, зонування територій населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель. Тому всі юридичні та фізичні особи, які фактично використовують земельні ділянки без належного оформлення документів на землю, повинні сплачувати земельний податок і стати на облік у відповідній податковій службі за місцем знаходження земельної ділянки як його платники.

Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів і обчислюється, виходячи з площі земельної ділянки, переданої у власність або наданої у користування, ставки земельного податку та розміру грошової оцінки земель.

Ставки земельного податку встановлюються Законом України "Про плату за землю" окремо для кожної категорії земель, визначених Земельним кодексом України. Грошова оцінка земельних ділянок провадиться органами Державного комітету України по земельних ресурсах за методикою затвердженою постановою Кабінету Міністрів України. Грошова оцінка землі застосовується з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.


Грошова оцінка землі

Законодавством передбачено єдиний порядок проведення щорічної індексації грошової оцінки земель та доведення її до відома власників земельних ділянок і землекористувачів.

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та шш земель сільськогосподарського призначення індексується станом на 1 поточного року на коефіцієнт, що визначається за формулою:

Кі = (І-10):100,
де - середньорічний індекс інфляції року, за результатами якого проводиться індексація.
Якщо значення Кі не перевищує одиниці, індексація не проводиться.

Для забезпечення справляння земельного податку та орендної плати за землю 2002р. грошова оцінка земель населених пунктів, яка проведена за вихідними даним станом на 01.01.96р., та грошова оцінка сільськогосподарських угод, що проведені станом на 01.01.96р., підлягає індексації станом на 01.01.2002р. за 1996 - 2001рр. І коефіцієнт 2,465, який визначається з добутку коефіцієнтів індексації за 1996р. - 1,7 за 1997р. - 1,059, за 1998р. - 1,006, за 1999р. - 1,127, за 2000р. - 1,182 та за 2001р 1,02. Середньорічний індекс інфляції за 2001 рік - 112 відсотків.

Юридичні особи самостійно обчислюють суму земельного податку та встановленою Державною податковою Адміністрацією формою щороку за станом на січня і до 1 лютого подають дані відповідній державній податковій інспекції.

По ново відведених земельних ділянках розрахунки розмірів податку подають юридичними особами протягом місяця з дня виникнення права власності користування земельною ділянкою.

За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користувачів (або спільної власності) кількох юридичних осіб або громадян, земельний податі нараховується кожному з них пропорційно тій частині будівлі, що знаходиться в; користуванні ( або пропорційно їх частці у власності на будівлю).

Разом з тим слід зазначити, що згідно із частиною 4 ст. 7 Закону України "Про плату за землю" по земельних ділянках населених пунктів (за винятком сільськогосподарських угідь), де не встановлено грошову оцінку земель, ставки земельного податку диференціюють та затверджують відповідні сільські, селив міські ради, виходячи із середніх ставок податку, функціонального використання місцезнаходження земельної ділянки, але не вище, ніж у два рази від середніх ставок] податку з урахуванням установлених законом коефіцієнтів.

Юридичні особи, які є платниками земельного податку, при подачі розрахунку! повинні врахувати індексацію грошової оцінки земель сільськогосподарського! призначення та земель населених пунктів, де її встановлено, відповідне збільшення! ставок земельного податку по землях населених пунктів, де не встановлено грошову! оцінку.

Необхідно звернути увагу й на те, що землекористувачі, які користуються! пільгами по сплаті цього податку, але здають в оренду земельні ділянки, окремі будівлі (їх частини), є платниками земельного податку за здані в оренду земельні ділянки, окремі будівлі (їх частини) і в обов'язковому порядку повинні подати розрахунок земельного податку до відповідних державних податкових інспекцій.

Для правильності нарахування та обчислення земельного податку важливим є розподіл земель за їх категоріями.

Згідно Земельного кодексу землі України за основним цільовим призначенням поділяються на ряд категорій. Віднесення земель до певних категорій здійснюється на підставі рішень органів державної влади та місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Категоріями землі поділяються на:
сільськогосподарського призначення;
землі житлової та громадської забудови;
землі природно - заповідного та іншого природоохоронного призначення;
землі оздоровчого призначення;
землі рекреаційного призначення;
землі історико - культурного призначення;
землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення;
землі лісового фонду;
землі водного фонду;

Земельні ділянки кожної категорії земель, які надані у власність або користування Громадян чи юридичних осіб , можуть перебувати у запасі.

Оподаткування земель сільськогосподарського призначення
Сільськогосподарські угіддя : рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги.
Несільськогосподарські угіддя: господарські шляхи й прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісового фонду, і землі під будівлями, землі тимчасової консервації тощо.

Ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь установлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах:

для ріллі, сіножатей та пасовищ — 0,1 ;
для багаторічних насаджень — 0,03.

До земель сільськогосподарського призначення належать:
За сільськогосподарські угіддя, що надані в установленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, незалежно від того, до якої категорії земель вони належать, земельний податок справляється відповідно до вищенаведених ставок. Тобто за сільськогосподарські угіддя, незалежно від того, де вони розташовані, в межах населеного пункту чи за межами, на землях лісового чи водного фонду, землях промисловості, транспорту, зв'язку чи іншого призначення, податок справляється за ставками, передбаченими для оподаткування земель сільськогосподарського призначення.

Для земельних ділянок, наданих для потреб сільськогосподарського виробництва, в межах населених пунктів, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами, законодавством установлено сплату податку в розмірі 3% до суми земельного податку (сума земельного податку визначається як добуток площі земельної ділянки на ставку земельного податку за землі населених пунктів).


Плата за землю не справляється:
- за сільськогосподарські угіддя зон радіоактивне забруднених територій і хімічно забруднені сільськогосподарські угіддя, на які запроваджено обмеження щодо ведення сільського господарства;
- за землі, що перебувають у тимчасовій консервації або у стадії сільськогосподарського освоєння;
- за земельні ділянки державних, колективних і фермерських господарств, які молодими садами, ягідниками та виноградниками до вступу їх у пору плодоношень також гібридними насадженнями, гено фондовими колекціями та розсадний багаторічних плодових насаджень та інше.


Оподаткування земель населених пунктів
У населених пунктах, грошову оцінку земель яких проведено, при обчислюванні земельного податку застосовується ставка у розмірі 1 % від їх грошової оцінки, якої також залежить від місця розташування земельної ділянки, функціонали використання землі та виду діяльності платника і розміру індексації у поточному Розмір орендної плати за землю визначається місцевими органами влади у договорі оренди земельної ділянки, але згідно із ст. 5 Закону України "Про оренду землі" він може бути меншим за розмір земельного податку.

Для земельних ділянок, зайнятих житловим фондом, кооперативними її для зберігання особистих транспортних засобів громадян, гаражно – будівельних і дачно-будівельними кооперативами, індивідуальними гаражами і громадян, установлено справляння земельного податку в розмірі 3 відсотків до оми цього податку (сума земельного податку визначається як добуток площі ї ділянки на ставку податку за землі населених пунктів). ; і визначенні розміру плати за землю для земельних ділянок, зайнятих ,фондом, потрібно врахувати, що згідно із ст. 4. Житлового кодексу України до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначених для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру. І ому в розмірі 3 відсотків суми земельного податку обчислюються лише земельні ділянки, зайняті житловим фондом, а за частину землі під нежилими приміщеннями в жилих будинках податок справляється на загальних підставах.

Податок за частину площ земельних ділянок, наданих підприємствам, установам і організаціям (за винятком сільськогосподарських угідь), що перевищують норми підведення, справляється у п'ятикратному розмірі.

Податок за земельні ділянки, надані для збройних сил України та інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України, залізниць, гірничодобувних підприємств, а також за водойми, надані для виробництва рибної продукції, справляється у розмірі 25 відсотків суми земельного податку, обчисленого за землі населених пунктів.


Оподаткування земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
Податок за землі промисловості, зв'язку та іншого призначення, в межах населеного пункту, сплачується в установлених розмірах на загальних підставах відповідно до Закону України "Про плату за землю" за ставками населеного пункту. Цей розмір ставки щорічно уточнюється Законом України "Про державний бюджет".

За межами населених пунктів ставки податку визначаються залежно від категорії землі.
Так, податок за земельні ділянки, надані для підприємств промисловості, транспорту, зв'язку та іншого призначення, справляється з розрахунку 5% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Податок за земельні ділянки, надані для залізничного транспорту, Збройних Сил України та інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України, справляється у розмірі 0,02% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, крім земель військових сільськогосподарських підприємств, з яких земельний податок справляється виходячи із ставок оподаткування сільськогосподарських угідь.

У разі використання земель залізничним транспортом, Збройними Силами України та іншими військовими формуваннями, створеними відповідно до законодавства України, не за цільовим призначенням податок справляється з розрахунку 5% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Оподаткування земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного історико-культурного призначення
Податок за земельні ділянки, в межах населених пунктів, на територіях об'єктах природоохоронного, оздоровчого та рекреаційного призначення, зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими будівлями і спорудами, пов'язані з функціональним призначенням цих об'єктів, справляється у п'ятикратної розмірі суми земельного податку.

При визначенні розміру податку за земельні ділянки, зайняті виробничим культурно-побутовими, господарськими будівлями і спорудами, розташованими]територіях та об'єктах історико-культурного призначення, що не пов'язав функціональним призначенням цих об'єктів, застосовуються такі коефіцієнти! відповідного земельного податку:

- міжнародного значення — 7,5;
- загальнодержавного значення — 3,75;
- місцевого значення—1,5.

За межами населених пунктів податок за земельні ділянки, надані в тимчасово: користування на землях природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історик культурного призначення, справляється у розмірі 50% від грошової оцінки один площі ріллі по області.

Оподаткування земель лісового фонду
Податок за земельні ділянки, в межах населених пунктів, надані для потреб лісового господарства, за винятком ділянок, зайнятих виробничими, культури побутовими, жилими будинками та господарськими будівлями і споруда справляється як складова плати за використання лісових ресурсів, що визначається лісовим законодавством.

Для земельних ділянок, наданих для потреб лісового господарства, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудам земельний податок справляється у розмірі 3% до суми земельного податку (сум земельного податку визначається як добуток площі земельної ділянки на ставок податку за землі населених пунктів).

Податок за земельні ділянки, за межами населених пунктів, надані на земля лісового фонду, за винятком сільськогосподарських угідь, справляється як плата використання лісових ресурсів, що визначається лісовим законодавством.

Податок за земельні /ділянки, що входять до складу земель лісового фонду зайняті виробничими, культурно-побутовими, жилими будинками та господарським будівлями і спорудами, справляється у розмірі 0,3% від грошової оцінки одиниці: площі ріллі по області.

Оподаткування земель водного фонду
Податок за земельні ділянки, в межах населених пунктів, надані на земле водного фонду, сплачується у встановлених розмірах на загальних підставах.

Для земельних ділянок, наданих для потреб водного фонду, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами, законодавством установлено справляння податку в розмірі 3% до суми земельного; податку (сума земельного податку визначається як добуток площі земельної ділянки на ставку податку за землі населених пунктів).

Крім того, податок за земельні ділянки під водоймами, які надані для на рибної продукції, справляється в розмірі 25% від суми податку за землі .них пунктів.

Податок за земельні ділянки, за межами населених пунктів, надані на землях водного фонду, за винятком сільськогосподарських угідь, справляється у розмірі 0,3% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.


Захист прав сторін

Законом передбачені норми, які забезпечують захист прав орендаря й орендодавця на орендовану земельну ділянку. Так, згідно зі ст. 27 Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на неї відповідно до Закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачене договором оренди землі.

Для орендарів, які сумлінно виконують умови договору оренди, Законом (ст. 33) передбачене переважне право на поновлення договору у разі закінчення терміну його дії.

На підставі виконавчого напису нотаріуса відкривається виконавче провадження Державною виконавчою службою. Примусове стягнення заборгованості проводить державний виконавець. Виконавчі дії провадяться державним виконавцем за місцем проживання, роботи боржника або за місцем знаходження його майна. Якщо боржник є юридичною особою, то виконання провадиться за місцем знаходження його постійно діючого органу або майна. Право вибору місця виконання між кількома відділами державної виконавчої служби, які можуть вчиняти виконавчі дії з виконання рішення на території, на яку поширюються її функції, належить стягувачеві (ст. 20 Закону України “Про виконавче провадження”). Виконавчий напис подається до виконання протягом одного року, починаючи з наступного дня після його видачі (ст. 21 Закону “Про виконавче провадження).


Особливості

- Відповідно до ст. 34 Закону України „Про оренду землі“ (у разі припинення або розірвання договору оренди землі) орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку після закінчення строку оренди для задоволення своїх вимог до орендодавця. Таким чином, орендар не має права після закінчення договору оренди землі користуватись нею на тій підставі, що орендодавець є його боржником. Таке утримання є незаконним та тягне за собою обов'язок орендаря відшкодувати орендодавцю завдані такими діями збитки.
- Орендодавець, який виявив бажання продати земельну ділянку, зобов'язаний повідомити в письмовій формі орендареві про свій намір продажу її третій особі, назвати її ціну та інші умови, за яких вона продається.
- Якщо орендар планує передати орендовану земельну ділянку у суборенду, то згідно зі ст. 8 Закону це його право має бути відображене у договорі оренди або він зобов'язаний одержати для цього письмову згоду орендодавця. Крім того, орендарям слід знати, що чинним законодавством заборонена передача у суборенду земельних ділянок, на яких розміщені цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, їхніх структурних підрозділів, а також тих, які засновані на майні, що належить Автономній Республіці Крим.
- Згідно із ч. 1 ст. 90 Земельного кодексу України власник земельної ділянки має право передати її в оренду. Відповідно до ст. 5 Закону України „Про особисте селянське господарство“ (15.05.2003 р.) особисте селянське господарство може брати землю в оренду, але за умови, що загальна площа ділянки, яку воно використовує, не перевищує 2-х гектарів. Дотримуючись зазначеної норми, власник землі може бути впевнений, що підписаний ним договір оренди в подальшому не буде визнаний недійсним з причини перевищення особистим селянським господарством встановлених обмежень.
Договір оренди землі від імені орендаря підписується власником особистого селянського господарства або уповноваженою ним особою (п. 1 ч. 1 ст. 7 Закону України „Про особисте селянське господарство“).
- Власник земельної частки (паю) може передати її в оренду лише для сільськогосподарського використання.
-Обовязкова експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:
1) відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;
2) застави земельної ділянки відповідно до закону;
3) визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
4) визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
5) визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
6) виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
7) відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;
8) визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
9) рішення суду. В усіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін.


Джерела:
http://www.dtkt.com.ua/
http://zakon.rada.gov.ua/
http://forum.liga.net/
http://zakon.nau.ua/
http://uapravo.net/
http://www.dpa.dp.ua/s
http://www.yur-gazeta.com
http://www.sevjust.gov.ua
http://www-ki.rada.crimea.ua/
http://www.notar-berezhnaya.com.ua
http://www.kmu.gov.ua/
http://search.liga.kiev.ua/
http://kontrakty.com.ua/
http://consultant.parus.ua
http://gates.org.ua/